東京高等裁判所 平成１２年（ネ）１１０号 判決
主文
一 原判決中の控訴人敗訴部分を取り消す。
二 被控訴人は、控訴人に対し、別紙物件目録第一記載の建物を明け渡せ。
三 被控訴人は、控訴人に対し、平成九年八月六日から別紙物件目録第一記載の建物明渡済みまで、一か月三万五〇〇〇円の割合による金員を支払え。
四 訴訟費用は、第一、二審とも被控訴人の負担とする。
五 右二、三は、仮に執行することができる。
事実及び理由
第一 控訴の趣旨
主文と同旨。
第二 事案の概要
事案の概要は、次のとおり加除訂正するほかは、原判決「事実及び理由」の「第二 事案の概要」記載のとおりであるから、これを引用する。
１ 原判決添付の別紙物件目録を本判決添付の別紙物件目録のとおりに訂正する。
２ 原判決四頁五行目の次に改行して「本件は、控訴人が、同人所有の別紙物件目録第一記載の建物（以下「本件建物」という。）を被控訴人に賃貸していた（以下「本件契約」という。）ところ、被控訴人が、控訴人に無断で、本件建物周囲の土地である控訴人所有の別紙物件目録第二記載の土地（以下「本件土地部分」といい、同目録記載一及び二の各筆の土地をあわせて「本件土地」という。）に、原判決の別紙撤去物目録記載の物置、物干し台用の支柱、廃車等の動産類（以下「本件動産類」という。）を置くなどして本件土地を占有し、控訴人との信頼関係を破壊したので、平成九年七月三一日到達の書面で、同年八月五日までに本件動産類を撤去して本件土地部分を明け渡すことを求め、同日までに撤去・明渡をしないときは同日の経過をもって本件契約を解除する旨の意思表示をしたが、同日までに被控訴人が本件動産類を撤去して本件土地部分を明け渡さなかったため、本件契約が解除された旨主張して、被控訴人に対し、本件建物の明渡し、本件動産類の撤去及び本件建物について同月六日から本件建物明渡し済みまで一か月三万五〇〇〇円の割合による賃料相当損害金の支払を求めた事案である。原判決が、本件動産類の撤去については控訴人の請求を認めたものの、本件建物の明渡及び賃料相当損害金の請求については被控訴人に用法違反等の事実がなく、当事者間の信頼関係が破壊されていないとして本件契約の解除を認めず、控訴人の請求を棄却したので、控訴人が控訴をしたものである。」を加え、同七行目の「の『地番』欄」を削除する。
３ 原判決五頁四行目の「本件建物は、」の次に「昭和四六年ころ新築されたもので、当初は」を加え、同七行目の「原告」を「被控訴人」に訂正し、同九行目の「賃貸借契約（以下『本件契約』という。）」を「本件契約」に訂正する。
４ 原判決六頁二行目の「原告」の次に「側」を、同四行目の「放置したため、」の次に「控訴人側において、再三にわたり本件動産類の撤去を要求したが、被控訴人は、これに応じない。現在、」を、同七行目の「原告は、」の次に「以上のような事情により、控訴人と被控訴人との信頼関係が破壊されているので、」をそれぞれ加える。
５ 原判決七頁三行目の「明渡し」の次の「し」を削除する。
６ 原判決八頁五行目及び六行目の各「の空地」をそれぞれ削除し、同八行目から同九行目にかけての「入居した後から、」の次に「逐一、健次又はいんの了解を得た上、」を、同行目末尾に続けて「被控訴人は、本件建物に入居してから二〇年間以上にわたって土地を使用してきたが、平成九年六月ころ、控訴人から異議を述べられるまで、一度も異議を言われていない。」をそれぞれ加える。
７ 原判決一〇頁五行目の「状態にあったので」を「状態にあり、本件建物の管理には一切関与していないから」に訂正する。
８ 原判決一二頁四行目の次に改行して
「四 主たる争点
以上の当事者双方の主張にかんがみれば、本訴の主たる争点は、次のとおりであると認められる。
１ 被控訴人は本件土地部分について賃借権又は使用借権を有しているか
２ 本件土地部分の明渡請求の可否
３ 控訴人のした本件契約解除の有効性」
を加える。
第三 当裁判所の判断
当裁判所は、控訴人の請求は理由があるからすべて認容すべきであると判断する。その理由は、以下のとおりである。
一 争点１（被控訴人は本件土地部分について賃借権又は使用借権を有しているか）について
１ 各項中に掲記した各証拠及び弁論の全趣旨によれば、被控訴人による本件土地部分の占有等に関し、以下の事実を認めることができる。
（一） 健次は、昭和四九年当時、本件土地及び本件建物を所有していた（当事者間に争いがない。）。
本件建物は、昭和四六年ころ新築されたものである（甲一〇）。
（二） 健次は、昭和四九年九月五日、仲介業者である株式会社光陽不動産の担当者川津瑠璃雄（以下「川津」という。）の立会いのもと、被控訴人に対し、要旨次のとおりの約定で、本件建物を貸し渡した（本件契約）。本件契約は、以後、順次更新され、現在に至っている。なお、健次は、当時、アルコール中毒のような状態であったため、アパートの管理は、いん又は子である茂八が行っていた（甲五、原審証人片野静江、当審証人川津。なお、本件契約の締結については当事者間に争いがない。）。
(1) 使用目的 住居
(2) 賃料 一か月二万三〇〇〇円、毎月末日限り翌月分支払
（現在の賃料一か月三万五〇〇〇円）
(3) 期間 二年間
（三） 健次と被控訴人は、本件契約に関し、契約書（甲五。以下「本件契約書」という。）を作成したが、本件契約書には、本件建物の周囲に所在する本件土地部分の利用関係について触れている部分はない。また、本件建物は、睦荘という木造二階建のアパート（一、二階とも七四・五二平方メートル。以下「睦荘」という。）の一室であり、間取りは二ＤＫ（延べ面積二九・七平方メートル）で睦荘の他の部屋と特段変わるところがなく、そのため、賃料も、他の部屋と同様とされた（甲一、二、五、八ないし一〇、一三、一四、当審証人川津の証言、原審における被控訴人本人尋問の結果）。
被控訴人は、本件建物が建築されてから約三年を経過した昭和四九年九月ころ、本件建物に入居したものであるが、その当時、本件土地には睦荘を含めて合計九棟のアパートが建築されており（甲一三ないし一六、原審における被控訴人本人尋問の結果）、各アパート間の空地は既に整地されていた。また、本件土地部分のうち、睦荘の敷地となっている部分はともかくとして、その余の部分は、周囲のアパートの住人が通行の用に供するなどしており、被控訴人のみが独占して使用し得るような状況にはなかった（甲三、六、一三ないし一八）。
（四） 被控訴人は、昭和四九年九月ころ、本件建物に入居したが、本件土地部分に物干台用の支柱を四本立てたのを初めとして、そのころから、建築廃材を運び入れたり、物干し、植木、廃車、脚立、手動リフトを置くなどして、順次、本件動産類を本件土地部分に搬入し、本件土地部分を占有するようになり、現在では、その占有面積は約三四八平方メートルにも及んでいる。なお、被控訴人が本件動産類を搬入するについて、大半は控訴人側に通知されていない（甲一三ないし一八、原審における被控訴人本人尋問の結果）。
（五） 茂八ないしいんは、睦荘及びその余のアパート並びに本件土地を実質上管理していたが、被控訴人が右（四）のように本件土地部分を占有し始めたため、仲介業者である株式会社光陽不動産を通じて、被控訴人に対し、昭和四九年以後の五ないし六年間くらいの間に、五ないし一〇回くらい、本件動産類を撤去するよう要求したが、被控訴人は、撤去を拒否し、立退料を請求するような態度を示した。光陽不動産は、被控訴人の態度が強固であるため、撤去の要求をあきらめ、手を引いてしまった（甲一三、一四、当審証人川津の証言）。
また、茂八は、昭和五七年ころ、本件土地部分を含めて本件土地上のアパートが建っていない部分を有料駐車場にしようと計画し、駐車スペースにロープを張ったところ、被控訴人にロープを切られるなどした。右事件に関し、被控訴人が茂八宅を訪れ、弁護士を立てて交渉をするというような話をした（甲一三、一四。なお、茂八が張ったロープを被控訴人が切ったこと、弁護士を立てて交渉をしようというような話が出たこと自体は、被控訴人も認めている。）。
（六） 控訴人側は、被控訴人が、本件土地部分に本件動産類を置いていたことについて、アパートの居住者から、「まわりの荷物をどうにかしてほしい」などと苦情を言われたため、被控訴人に荷物をどかすよう要求したが、被控訴人が聞き入れなかったことから、アパートの居住者に賃貸借契約を解除され、引っ越されてしまうなどした。また、被控訴人は、酔った上、本件建物のドアの取っ手を壊すなどしたことがあった（甲一三、一四）。
（七） 健次は、平成二年一〇月一八日死亡し、いんが本件建物及び別紙物件目録第二、一記載の土地を、茂八が同目録第二、二記載の土地をそれぞれ相続した。茂八は、平成八年六月一七日死亡し、控訴人及び片野静江が同目録第二、二記載の土地を各二分の一の割合で相続した。いんは、同年一〇月二〇日死亡し、控訴人が本件建物及び同目録第二、一記載の土地を相続した（当事者間に争いがない。）。
（八） 茂八及びいんらは、株式会社光陽不動産に依頼して被控訴人に対し本件動産類の撤去を求めた以後も、自ら又は知人を介して、被控訴人に本件動産類の撤去等を要求していたが、被控訴人が、飲酒の上、自宅に怒鳴り込んでくるなどしたことから、次第に、本件動産類の撤去要求を手控えるようになっていった。このような中で、控訴人は、本件建物等を相続した後の平成九年五月ころ、有限会社南平建設に本件土地等の管理を依頼し、同社において、遅くとも同年七月初めころまでに、本件土地部分に、同所から本件動産類を撤去するように求める看板を設置し、被控訴人に対し、本件動産類の撤去を求めた（甲三、六、一三、一四、一七、一八）。
さらに、控訴人は、被控訴人が本件動産類を撤去する姿勢を示さないため、本訴の訴訟代理人に委任し、同月三一日到達の内容証明郵便をもって、被控訴人に対し、同年八月五日までに本件動産類を撤去しない場合には本件契約を解除する旨の意思表示をした（甲四の１、２、解除の意思表示がされたことは当事者間に争いがない。）。
（九） 被控訴人は、本件土地部分を賃借し又は使用借したと主張して、本件動産類を撤去しない（双方の主張から明らかである。）。
２ 右１の事実を基に検討するに、本件契約は、アパートの一室の賃貸借契約であるから、これに付随して約三四八平方メートルもの本件土地部分を使用し得るとの特約がされたとすれば、本件契約書にその旨の特約が規定されてしかるべきであるのに、そのような特約は規定されていないこと、本件建物の賃料は、睦荘の他の部屋の賃料と変わらず、本件土地部分の使用を許したとするには不自然であること、本件土地部分の位置関係、使用状態からも、本件契約締結当時、被控訴人がこれを独占的に使用を許されるような状況にはなかったこと、本件土地部分について賃貸借契約又は使用貸借契約が締結されたとすれば、使用を許諾する範囲、期間、賃料等について明確な取り決めがされるはずであるのに、そのような取り決めがされた形跡はないこと、さらに、健次、いん、茂八及び控訴人において、被控訴人が本件土地を使用することに異議を唱え、再三本件動産類の撤去を求めていたことなどの事実にかんがみれば、本件契約において、被控訴人が、本件土地部分を賃借又は使用借したと認めることはできない。
３ 被控訴人は、本件土地部分について明示的又は黙示的に賃貸借契約ないし使用貸借契約が成立している旨の右認定に反する主張をするので検討する。
（一） 被控訴人は、本件契約締結当時、被控訴人が大工をしており、資材置場を確保する必要があったので、健次に対し、本件土地部分の使用方を申し出てその承諾を得、さらに、本件建物に入居した後、逐一健次又はいんの了解を得た上、本件土地部分に本件動産類を搬入した旨、本件土地部分の使用の対価（賃料）として、控訴人側所有のアパートを無償で修理した旨の右認定に反する主張をし、原審における被控訴人本人尋問の結果及び乙第二〇号証（被控訴人の陳述書）中には右主張に沿う供述ないし陳述部分が存する。
しかし、本件契約当時、健次は、アルコール中毒のような状態であって本件土地部分の使用を許諾できる状態になかったこと、仲介業者の担当者として本件契約に立ち会った川津は、本件契約締結の際、被控訴人から、本件土地部分の使用を求められたことはない旨証言していること、被控訴人は、本件動産類を本件土地部分に搬入するについて逐一健次又はいんの承諾を得ていたと主張したにもかかわらず、原審における被控訴人本人尋問において、本件動産類を本件土地部分に搬入するについて大半の場合は控訴人側に通告をしていなかったことを認めたこと、以上の事実に加えて、本件契約書に本件土地部分の賃貸借等について触れた部分がないことなどの右２の事実を併せ考慮すれば、被控訴人が、本件契約の際、健次に対し、本件土地部分の使用方を申し出てその承諾を得たとの被控訴人の供述ないし陳述は到底信用することができない。
また、被控訴人は、賃貸借契約締結の対価として、本件土地を無償で整地し、控訴人側所有のアパートを無償で修理した旨主張するが、被控訴人において本件土地を整地したことを認めるに足りる的確な証拠は存在しないこと（かえって、睦荘は、本件土地に九棟建築されたアパートの中で最後に建築されたものであり、当時、既に各アパートの間の空地部分は、整地されていたと認められる〔甲一三、一四〕。）、被控訴人が控訴人側所有のアパートの修理をしていることは認められるが、いずれも控訴人側に相当の請負代金を請求していること（乙三ないし一九）からして、賃料代わりに無償で整地やアパートの修理をしたとは認められず（甲一四）、被控訴人の供述ないし陳述は信用することができない。
以上の事実を考慮すると、明示的に本件土地部分の賃貸借契約又は使用貸借契約が成立したと認めることはできないし、賃料の支払が認められない以上、黙示的に賃貸借契約が成立したとも認められない。
（二） 次に、黙示の使用貸借契約成立の有無を検討するに、控訴人側において、被控訴人が本件土地に本件動産類を搬入したことは当然知り得るものであり、しかも、控訴人側において、昭和四九年から二〇年間以上立退訴訟等を提起するなどの法的手段を行使しないでいたことを考慮すれば、控訴人側が、被控訴人において本件土地部分を使用することを黙示的に承認したと見る余地がないではないが、前記２のとおり、控訴人側は、本件土地部分に本件動産類が搬入され、本件土地が占有されていることについて、手をこまねいていたわけではなく、自ら又は不動産業者を通じるなどして本件動産類の撤去及び本件土地部分の明渡しを再三にわたって求めていたものであり、訴訟を提起しなかったことの一事をもって、控訴人側が本件土地部分の使用を黙示的に承認したと認めることはできない。
なお、被控訴人は、控訴人側が、被控訴人において本件土地部分を占有していることについて二〇年間以上も異議を述べなかった旨主張し、原審における被控訴人本人尋問の結果及び乙第二〇号証（被控訴人の陳述書）中には右主張に沿う供述ないし陳述部分が存するが、控訴人側が被控訴人の本件土地部分の占有について異議を述べていたことは前記１で認定したとおりであり、右（一）のとおり、本件土地部分の賃貸に関する被控訴人の供述が信用できないことを併せ考慮すると、被控訴人の供述ないし陳述はたやすく信用することができない。
また、被控訴人は、控訴人側が、アパートの修理を被控訴人に依頼していることからして、被控訴人と控訴人側との関係は良好であったものであり、控訴人側が本件土地部分の使用を承諾していた証左である旨主張する。しかし、前記（一）のとおり、アパートの修理は有償でされたものであって、本件土地部分の使用とは必ずしも関係しないものであり、前記１のとおり、控訴人側が、本件土地部分の使用について異議を述べていたことからすれば、控訴人側が、アパートの修理を被控訴人に依頼していることをもって、本件土地部分の黙示の使用貸借契約が締結された証左とすることもできない。
（三） 以上のとおり、本件土地部分について明示的又は黙示的に賃貸借契約ないし使用貸借契約が成立しているとの被控訴人の主張は採用できない。
二 争点２（本件動産類の撤去請求の可否）について
右一で認定したとおり、本件土地部分について、被控訴人が賃借権又は使用借権等の権利を有しておらず、したがって、被控訴人は、何らの権原なく本件土地部分に本件動産類を置くなどして本件土地部分を占有していることになるから、控訴人は、本件土地の所有権（別紙物件目録第二、二の土地については共有持分権）に基づき、被控訴人に対し、本件動産類の撤去を求めることができる。
三 争点３（控訴人のした本件契約解除の有効性）について
被控訴人の本件土地部分の無断占有は、本件契約内容の直接の違反とまではいえないにしても、本件建物の敷地部分及びその周囲の土地を無断で占有しているというものであるから、本件契約に付随しこれと密接に関係し、いわば本件契約と一体となった義務の違反であるというべきであり、右義務違反により控訴人との間の信頼関係が破壊されたというような特段の事情がある場合には、控訴人は、本件契約自体を解除し得ると解されるところ、前記一のとおり、被控訴人が無断占有している部分が約三四八平方メートルもの広い範囲であること、被控訴人が、控訴人側の再三の申し出に応じず、二〇年間以上の長きにわたり本件土地部分を占有してきたこと、被控訴人が本件土地部分に本件動産類を置いていることが原因でアパートの他の居住者から苦情が出され、結局賃貸借契約が解除された事実があること、控訴人が、期間を定めて本件動産類の撤去及び本件土地部分の明渡しを求め、期間内に撤去及び明渡しがされないときには本件契約を解除する旨の意思表示をしたにもかかわらず、被控訴人が右期間内に本件動産類を撤去せず、本件土地部分を明け渡さなかったこと、しかも、被控訴人が本件土地について使用借権を有すると主張するのみならず、賃借権を有するとの主張までしていることなど本件に現れた一切の事情を考慮すると、控訴人と被控訴人との信頼関係は、現在完全に破壊されており、控訴人において本件契約を解除し得る特段の事情が存在するというべきであり、したがって、本件契約は、右解除の意思表示によって有効に解除されたと認められる。
四 よって、控訴人の請求はすべて理由があるから認容すべきところ、右と結論を一部異にする原判決は一部不当であるから原判決中の控訴人敗訴部分を取り消し、控訴人の請求を認容することとし、控訴費用の負担につき民事訴訟法六七条二項、六一条を、仮執行の宣言につき同法二五九条一項をそれぞれ適用して、主文のとおり判決する。
（裁判長裁判官 塩崎勤 裁判官 小林正 裁判官 萩原秀紀）
別紙 物件目録
第一（建物）
所在 川口市弥平二丁目一三番地六
家屋番号 一三番六の四
種類 共同住宅
構造 木造瓦葺二階建
床面積 一階 七四・五二平方メートル
二階 七四・五二平方メートル
右のうち一階三号室 延べ二九・七平方メートル
第二（土地）
一 所在 川口市弥平二丁目
地番 一三番六
地目 宅地
地積 六〇九・八四平方メートル
二 所在 川口市弥平二丁目
地番 十三番七
地目 宅地
地積 六五五・二六平方メートル
右各土地のうち、別紙敷地図面上のＡ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ、Ａの各点を順次直線で結んだ範囲内の土地三四八平方メートル
敷地図面<省略>